قد تحتاج الصين إلى مزيد من الوقت لتقليص مخزونها من المنازل غير المباعة
ويرى المحللون في مورجان ستانلي أن ركود الإسكان في الصين مستمر هذا العام، حيث يتوقع خبراء من بنك الاستثمار الأمريكي أن أسعار المنازل الجديدة قد تنخفض بنسبة 2 إلى 3 في المائة أخرى مع استمرار الحكومة في اتباع نهج رد الفعل لإصلاحات السياسة وبقاء المستهلكين مترددين.
ومع البيانات الرسمية التي تظهر انخفاض متوسط أسعار المنازل في الصين بنسبة 2.4% في نوفمبر مقارنة بالشهر نفسه من العام السابق، فإن التوقعات تجعل عام 2026 متماشيا تقريبا مع تجربة العام الماضي. ومع انخفاض أسعار المنازل الآن بنسبة 12.1 في المائة عن ذروتها في عام 2021، فقد شهدت البلاد الآن أربع سنوات متتالية من انخفاض السوق، وفقًا لمذكرة بحثية لمورجان ستانلي صدرت قبل العطلة.
وعزا ستيفن تشيونج وكارا تشو، المحللان في بنك مورجان ستانلي ومقرهما هونج كونج، مدة الركود جزئياً إلى الحذر من جانب صناع السياسات، الذين اتخذوا حتى الآن نهجاً تدريجياً لإصلاح السوق وفضلوا ردود الفعل على الإصلاح، ومن المرجح أن تستمر هذه التكتيكات هذا العام.
وقال تشيونغ وتشو في المذكرة: “نعتقد أن الروايات المتعلقة بسياسة الإسكان في عام 2026 ستكون مماثلة لتلك الموجودة في عام 2025، مع بقاء تخفيف المخاطر بدلاً من نمو الناتج المحلي الإجمالي على رأس الأولويات بالنسبة للمنظمين. قد يظل طرح أي حافز ذي معنى مدعوم من المالية العامة تفاعليًا ومحسوبًا، ومن المرجح أن يميل نحو النصف الثاني، لتخفيف وتيرة انخفاض أسعار المنازل”.
الركود ليس أزمة
انخفضت أسعار المنازل الجديدة في 70 مدينة صينية كبرى بنسبة 0.39 بالمئة في نوفمبر مقارنة بأكتوبر، وفقا لأحدث البيانات الصادرة عن المكتب الوطني الصيني للإحصاء. وتعرضت أسعار المنازل المستعملة لضغوط أكبر، حيث انخفضت بنسبة 0.66% في نوفمبر، وهي الآن منخفضة بنسبة 20.8% منذ عام 2021، وفقًا لتقرير”https://think.ing.com/articles/broad-based-slowdown-of-china-domestic-data-highlights-case-for-resuming-stimulusa/” data-wpel-link=”external” الهدف=”_blank” rel=”nofollow external noopener noreferrer”>تحليل أجراه البنك الأوروبي ING.
محلل مورجان ستانلي ستيفن تشيونج
ومع استمرار انخفاض أسعار المنازل، انخفضت قيمة مبيعات المطورين للمنازل الجديدة في الفترة من يناير إلى نوفمبر بنسبة 11.2% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2024، وفقًا لـ”https://www.stats.gov.cn/sj/zxfb/202512/t20251215_1962072.html” data-wpel-link=”external” الهدف=”_blank” rel=”nofollow external noopener noreferrer”> البيانات الرسمية.
ومع مرور صناعة العقارات في الصين لسنوات عديدة من التراجع، أشار مورجان ستانلي إلى أن أهمية سوق الإسكان بالنسبة للاقتصاد الكلي للبلاد قد انخفضت بشكل كبير، مما يجعل المسؤولين أقل احتمالا للتدخل.
وقال تشيونغ وتشو: “هذا يتوافق مع حقيقة أن التيسير التدريجي للسياسة على مستوى البلاد في سوق العقارات كان خافتًا في عام 2025 نظرًا لعدم ظهور مخاطر اجتماعية ومالية جديدة خلال العام”.
قد تفسر مستويات القلق المنخفضة بين صناع السياسات أيضًا عدم وجود تحركات رسمية لدعم المطورين المتعثرين، مع استمرار شركة تشاينا فانكي، التي كانت تحمل معيار الصناعة لمرة واحدة، في النضال من أجل الفوز بتمديد شريحتين من السندات المحلية بقيمة إجمالية 813 مليون دولار. ومع حلول موعد استحقاق مجموعتي السندات الشهر الماضي، تمكنت الشركة من الفوز بفترة سماح مدتها 30 يومًا من المستثمرين، لكنها”https://www.reuters.com/world/asia-pacific/china-vanke-bondholders-approve-grace-period-extension-reject-year-long-delay-2025-12-26/” data-wpel-link=”external” الهدف=”_blank” rel=”nofollow external noopener noreferrer”> لا تزال تسعى للحصول على الموافقة على التمديد لمدة عام واحد لكلا المجموعتين من السندات.
ثقة المستهلك تتضاءل
ومع استمرار أسعار المساكن في الانخفاض وإبداء الحكومة اهتماماً أقل بدعم صناعة العقارات، فقد المستهلكون ثقتهم في سوق الإسكان الذي اعتبره كثيرون منذ فترة طويلة أنه لا يمكن إيقافه.
وأظهر استطلاع أجراه بنك مورجان ستانلي في أكتوبر أن 67% من المشاركين من مدن الدرجة الأولى في الصين يتوقعون مزيدًا من الانخفاض في أسعار المساكن، لتتفاقم من 50% في يوليو و39% في أبريل.
على الصعيد الوطني، أظهر البائعون المحتملون شعوراً بالإلحاح، مع استعداد الأغلبية لقبول الخسارة. وعلى الجانب الآخر من السوق، قال 2% فقط من المشترين المحتملين إنهم يخططون للقيام بمشترياتهم خلال الأشهر الـ 12 المقبلة.
وتمنع معنويات الشراء الضعيفة المطورين من تقليص كميات المساكن غير المباعة، حيث يشير مورجان ستانلي إلى ضعف المبيعات في الأشهر الأخيرة كاحتمال يؤدي إلى مزيد من التوسع في مخزونات المطورين.
وقال تشيونغ وتشو: “بالنظر إلى انخفاض المبيعات المتسارع منذ أكتوبر، نعتقد أن المخزون الوطني قد يصل إلى 31-32 شهرًا في ديسمبر 2025 على الرغم من عمليات الإطلاق الأولية الجديدة المحدودة”.
من المتوقع أن تنخفض المبيعات أكثر
ونظراً لارتفاع مستويات المخزون في كل من أسواق الإسكان الأولية والثانوية في الصين، ومع احتمال أن تظل سياسة الإسكان متفاعلة، يتوقع مورجان ستانلي أن تنخفض قيمة مبيعات المنازل الجديدة في الصين بنسبة 10.5% في عام 2026 مقارنة بالعام السابق إلى 7.57 تريليون يوان (993 مليار دولار أميركي).
واستنادًا إلى تقديرات الوقت اللازم للسوق لاستيعاب المخزون الحالي من المساكن غير المباعة، يتوقع مورجان ستانلي أن تستقر أسعار المنازل في المستوى الأول، وفي المدن الكبرى من المستوى الثاني في النصف الثاني من عام 2027 إذا ظلت البيئة الكلية مستقرة ومرنة. ومن المتوقع أن يحتاج السوق في المواقع الأخرى إلى مزيد من الوقت للعثور على قاع، بسبب زيادة العرض والتركيبة السكانية الصعبة.
في”https://www.fitchratings.com/research/corporate-finance/apac-home-prices-set-to-rise-in-2026-except-in-china-09-12-2025″ data-wpel-link=”external” الهدف=”_blank” rel=”nofollow external noopener noreferrer”> تحليل منفصل الشهر الماضيوتوقعت وكالة فيتش للتصنيف الائتماني أن تنخفض أسعار المنازل في الصين بنسبة 4 إلى 6 في المائة في عام 2026، مع احتمال حدوث انخفاض آخر بنسبة 2 إلى 4 في المائة في عام 2027.