افتتحت Google أحدث مواقعها في مانهاتن في محطة سانت جون المحولة. “انه … [+] شهادة على حيوية نيويورك وتنوع المواهب والمؤسسات ذات المستوى العالمي التي تجعلنا متجذرين هنا،” كتب شون داوني، رئيس الأمريكتين والأعمال العالمية، في مدونته.
جوجل رحبت الشركة بالآلاف من “موظفي Google” هذا الأسبوع في أحدث منشآتها في مدينة نيويورك في محطة سانت جون، وهي محطة سكك حديدية سابقة تبلغ مساحتها 1.3 مليون قدم مربع تم تحويلها إلى حرم جامعي حضري يضم أماكن جلوس مشتركة في الحي، ومجموعة من مساحات العمل المشتركة، صالات في كل طابق ومقاهي وتراسات ومطابخ صغيرة وحدائق وإطلالات على نهر هدسون.
يعمل الآن أكثر من 14000 موظف في Google في نيويورك اليوم، ارتفاعًا من 7000 موظف في عام 2018. “إنها شهادة على حيوية نيويورك ومجموعة المواهب المتنوعة والمؤسسات ذات المستوى العالمي التي تجعلنا متجذرين هنا،” شون داوني، رئيس الأمريكتين والأعمال التجارية العالمية ، كتب في أ مشاركة مدونة الإعلان عن المكتب الجديد.
اشترت Google محطة St. John’s Terminal في 550 Washington Street في حي Hudson Square في مانهاتن في عام 2022 مقابل 1.97 مليار دولار، مما رفع بصمة عملاق التكنولوجيا إلى ما يقرب من 6 ملايين قدم مربع عبر سبعة مواقع في مانهاتن.
تستفيد الشركات من ضعف سوق CRE
تحذو الشركات الكبرى حذو جوجل وتستفيد من ضعف سوق المبيعات الاستثمارية في مدينة نيويورك لشراء أصول المكاتب الرئيسية ومحلات التجزئة والأصول الصناعية لتعزيز علاماتها التجارية الخاصة.
شهدت مدينة نيويورك انخفاضًا في مبيعات العقارات الاستثمارية بنسبة 40 بالمائة إلى 22.1 مليار دولار في عام 2023، وهو أدنى مستوى في العقد الماضي، باستثناء عام 2020 خلال جائحة كوفيد-19، وفقًا لشركة Ariel Property Advisors. تقرير مبيعات نهاية العام لمدينة نيويورك.
انخفضت مبيعات الاستثمار في مدينة نيويورك بنسبة 40٪ على أساس سنوي إلى 22 مليار دولار في عام 2023.
تضرر سوق المكاتب بشكل خاص في العام الماضي حيث انخفضت المبيعات بنسبة 59٪ على مستوى المدينة إلى 3.2 مليار دولار في عام 2023 مقارنة بالعام السابق.
انخفضت مبيعات المكاتب في مدينة نيويورك بنسبة 59٪ على أساس سنوي إلى 3.2 مليار دولار في عام 2023.
تراجع الطلب على الأصول المكتبية حيث أدى الوباء إلى تغيير جذري في الطريقة التي نؤدي بها أعمالنا وتحولت الشركات من أسابيع العمل لمدة خمسة أيام إلى نموذج مختلط، مما رفع متوسط معدلات إشغال المكاتب إلى 65٪ من مستويات ما قبل الوباء في عام 2023. ونتيجة لذلك، انخفضت قيمة مباني المكاتب في مانهاتن على أساس سنوي بنسبة 22% لتصل إلى 848 دولارًا أمريكيًا للساوند، مع تداول مكاتب الفئة “أ” بعلاوة، وتداول مباني الفئتين “ب” و”ج” أقل من المتوسط، وفقًا لشركة “أرييل”. تقرير نهاية العام 2023 في مانهاتن عروض.
الشركات الكبرى تجعل مكاتبها موطنها
قدم سوق المكاتب الضعيف فرصة للشركات التي تسعى إلى تعزيز التعاون والاحتفاظ بالمواهب من خلال التحكم في بيئة مكاتبها والحصول على مساحة في واحدة من أدنى نقاط القيمة منذ سنوات.
ويلز فارغو كان من بينها شراء أكثر من 400000 قدم مربع من المساحة على مساحة 20 Hudson Yards من المطور The Associated Companies مقابل 408 ملايين دولار. المؤسسة المالية أعلن تعتبر هذه الصفقة بمثابة استثمار كبير في مدينة نيويورك و”فرصة لجمع معظم موظفي Wells Fargo المقيمين في مدينة نيويورك معًا في مكان واحد لتحسين التعاون والوصول إلى مساحات عمل وتقنيات ووسائل راحة جديدة وأكثر حداثة.” كانت مساحة Hudson Yards شاغرة منذ عام 2020 بعد أن أعلن مستأجرها السابق، نيمان ماركوس، إفلاسه.
سيتضمن مبنى Wells Fargo في Hudson Yards مدخلاً مخصصًا في الجادة العاشرة وتسمية … [+] الحقوق على الجزء الخارجي من العقار.
زعيم المنتجات الاستهلاكية اكسسوارات انشانتيه اشترت مبنى مكونًا من 12 طابقًا بمساحة 121000 قدم مربع في 147-149 Madison Avenue مقابل 77 مليون دولار، أي أقل بنسبة 12% من السعر الذي دفعته شركة Columbia Property Trust وهو 87.7 مليون دولار في عام 2017. ووقعت WeWork عقد إيجار للمبنى بأكمله في عام 2018 لكنها تخلت عن المبنى. المشروع في عام 2020 بعد أن أفادت التقارير أن كولومبيا قامت بتجديدات بقيمة 16 مليون دولار.
بالإضافة إلى ذلك، شركة صناعة السيارات ومقرها سيول هيونداي استحوذت على 15 Laight Street في تريبيكا مقابل 275 مليون دولار. وستستخدم هيونداي المبنى المكون من ثمانية طوابق والذي أعيد تطويره حديثًا لإيواء مكاتبها وصالة العرض. شركة كورية أخرى، شركة إعلامية ميدياويل، اشترت مبنى مكاتب مساحته 113000 قدم مربع في 110 West 32nd Street من مالك طويل الأجل مقابل 37 مليون دولار.
كما رأت المؤسسات التعليمية قيمة في شراء المباني الخاصة بها كما يتضح من جامعة نيويورك، التي استحوذت على 400 Lafayette Street في مانهاتن مقابل 97.5 مليون دولار في عام 2023 و3 Metrotech Center في بروكلين مقابل 122 مليون دولار في العام السابق.
برادا: قصة البيع بالتجزئة لعام 2023
لاحظ تجار التجزئة الفاخرة أن مانهاتن كانت معروضة للبيع وتصرفوا بناءً على ذلك. في ديسمبر الماضي، أنهت برادا صفقة شراء بقيمة 822 مليون دولار للعمارة 720-724 فيفث أفينيو من شركة وارتون العقارية. وتبيع برادا أزياءها الفاخرة في مساحة 15500 قدم مربع في 724 الجادة الخامسة لمدة 25 عامًا، وجددت عقد إيجارها في عام 2013 بدءًا من 19 مليون دولار، وفقًا لمقالة نشرت في الصفقة الحقيقية.
اشترت برادا 720-24 5th Avenue مقابل 822 مليون دولار في عام 2023.
الشركة الأم لغوتشي، Kering SA استحوذت شركة وارتون على مساحة التجزئة المكونة من ثلاثة طوابق والتي تبلغ مساحتها 115 ألف قدم مربع في 715-717 الجادة الخامسة في شهر يناير الماضي مقابل مليار دولار تقريبًا. و ال وول ستريت جورنال ذكرت أن LVMH Moët Hennessy Louis Vuitton “تجري مناقشات لشراء مساحة البيع بالتجزئة في الجادة الخامسة التي يشغلها متجر Bergdorf Goodman للرجال.”
ومع زيادة حركة السير والسياحة كخلفية، تحسن نشاط التأجير في الجادة الخامسة العام الماضي. انتقلت شركتا أبيركرومبي وأريتسيا إلى مساحات جديدة في ممر البيع بالتجزئة الرئيسي، وافتتحت سواروفسكي متجرًا رئيسيًا مكونًا من طابقين في 680 الجادة الخامسة، وانتقلت العلامة التجارية الإيطالية للأحذية الرياضية P448 إلى 663 الجادة الخامسة، ويخطط مصمم الأحذية أرماندو كابرال لشغل مساحة في 620 الجادة الخامسة، وفقًا إلى مجلس العقارات في نيويورك الأخير تقرير مانهاتن للبيع بالتجزئة. وأظهر التقرير أن الوظائف الشاغرة نادرة وأن متوسط الإيجارات المطلوبة في Prime 5th Avenue يتجاوز 2000 دولار للقدم المربع، لكنه لا يزال أقل من الذروة البالغة 3900 دولار في أواخر عام 2017.
عندما يتعلق الأمر بتجارة التجزئة، تكون القيمة في المواقع الرئيسية كما هو موضح في هذه المعاملات. وكما هو الحال مع الشركات التي تشتري المباني المكتبية، تعمل شركتا برادا وغوتشي على تعزيز علاماتهما التجارية وترسيخ التزامهما تجاه مدينة نيويورك من خلال العقارات.
توفير الفرصة: فيديكس
وفي بروكلين، قررت شركة أخرى السيطرة على مستقبلها من خلال شراء مساحات صناعية في العام الماضي. هذه المرة كان فيديكس اشترت 50 شارع 21 في سانسيت بارك مقابل 248 مليون دولار، وهي صفقة تمثل 38٪ من إجمالي المبيعات الصناعية للبلدة البالغة 652.4 مليون دولار في عام 2023، وفقًا لـ اتجاهات العقارات التجارية لنهاية العام 2023 في بروكلين من شركة Ariel Property Advisors تقرير.
اشترت شركة FedEx شارع 50 21st Street في Sunset Park مقابل 248 مليون دولار.
تأتي عملية شراء Fed Ex في أعقاب الاستحواذ على مستودعين مؤجرين لشركة Amazon في 640 Columbia Street و578 Cozine Avenue، حيث تم تداولهما العام الماضي بمبلغ إجمالي قدره 560.6 مليون دولار.
هذه المعاملات هي أمثلة تؤكد مكانة بروكلين كمركز توزيع رئيسي مع سهولة الوصول إلى جميع الأحياء الخمسة، ولونغ آيلاند ونيوجيرسي وخارجها. وبالنظر إلى المستقبل، نتوقع أن يستمر السوق الصناعي في بروكلين في جني فوائد ازدهار التجارة الإلكترونية.
هل سيستمر اتجاه المالك/المستخدم؟
وبالإضافة إلى كوريا الجنوبية وإيطاليا، ينجذب مستثمرون دوليون آخرون من ألمانيا وقطر واليابان وفرنسا وإسبانيا إلى مدينة نيويورك بسبب انخفاض أسعارها وعوامل أخرى. واستثمر المستثمرون اليابانيون وحدهم 3.7 مليار دولار في العقارات التجارية في الولايات المتحدة، وهو أكبر مستوى منذ عام 2016، ويرجع ذلك جزئيًا إلى انخفاض معدلات الاقتراض في اليابان.
ومن المتوقع أن تتضاعف آجال استحقاق الرهن العقاري في عام 2024، وفقا لتوقعات وكالة موديز. والنتيجة المتوقعة هي أنه سيكون هناك المزيد من قرارات البيع القسرية، الأمر الذي قد يقدم العلامات التجارية الكبرى التي تسعى إلى جذب أفضل المواهب والتحكم في مصيرها مع المزيد من الفرص في سوق العقارات التجارية في مدينة نيويورك هذا العام.