في خطوة استثمارية كبرى تؤكد ثقتها في سوق المكاتب الأسترالي، أعلنت BGO عن التزامها الرئيسي الثالث في هذا القطاع، وذلك من خلال شراكتها مع Investa وCliffbrook Capital للاستحواذ على ثلاث عقارات مكتبية مميزة من شركة Dexus المدرجة في ASX. تبلغ قيمة الصفقة 715 مليون دولار أسترالي (ما يعادل 500.5 مليون دولار أمريكي)، وتأتي لتضيف أكثر من 60 ألف متر مربع من المساحات المكتبية الفاخرة إلى محفظة BGO في أستراليا، مع ميزة فريدة تتمثل في تأخير سداد ثلث التعويض لمدة ثلاث سنوات تقريبًا.
تتضمن الصفقة، التي تم الإعلان عنها يوم الاثنين، تعاون BGO مع شريكها المحلي Cliffbrook Capital لشراء عقارَي 30-34 Hickson Road و36 Hickson Road في سيدني. في الوقت نفسه، تتحالف BGO مع Investa للاستحواذ على 123 Albert Street في بريسبان. وقد علّق ماركوس ميرنر، الشريك الإداري ورئيس قسم آسيا في BGO، على هذه الخطوة قائلًا: نعتقد أن هذه لحظة جاذبة في الدورة الاستثمارية للعقارات المكتبية عالية الجودة في أسواق مناطق الأعمال المركزية الرائدة في أستراليا. تواصل سيدني وبريسبان الاستفادة من محدودية العرض الجديد وتزايد الطلب على أماكن العمل المجهزة جيدًا وذات الموقع المميز، مما يخلق فرصًا للاستثمار المنضبط في رأس المال والإدارة النشطة للأصول. هذه الصفقة تعكس استراتيجية BGO التوسعية، بالإضافة إلى عمليات استحواذ سابقة كشراء مكتب في شمال سيدني بقيمة 395 مليون دولار في فبراير من هذا العام، وشراء الشركة لعقار 10-20 Bond Street في الحي المالي بالمدينة في نوفمبر 2024 بقيمة 580 مليون دولار أسترالي.
عقارات رئيسية مستأجرة لشركات كبرى
يُعد برج 123 Albert Street في بريسبان محور الصفقة، وهو برج مكون من 26 طابقًا تم الانتهاء من إنشائه في عام 2011 ضمن المنطقة التجارية المركزية بالمدينة. يمتد البرج على مساحة 39,300 متر مربع ويضم شركة بوينج العملاقة في مجال الطيران كمستأجر رئيسي. حتى ديسمبر الماضي، كانت نسبة الإشغال في البرج تبلغ 96%، بمتوسط مدة إيجار مرجحة قدرها 5.5 سنوات. وقد بلغت قيمة العقار 464 مليون دولار أسترالي اعتبارًا من ديسمبر، حيث استحوذت كل من BGO وInvesta، الصندوق الرائد في العقارات التجارية، على حصة متساوية. وستستمر Dexus في إدارة الممتلكات والأصول بعد إتمام الصفقة.
وعبر بيتر مينيجازو، الرئيس التنفيذي لشركة Investa، عن سعادته بتعميق الشراكة مع BGO، مشيرًا إلى قناعتهما المشتركة بأسواق المكاتب في سيدني وبريسبان، ورؤيتهما لفرص واعدة لخلق قيمة طويلة الأجل من خلال الاستثمار في الأصول عالية الجودة في هذه المرحلة من الدورة العقارية.
بالتعاون مع Cliffbrook Capital كشريك أقلية لها في سيدني، تستحوذ BGO على عقارين: 30-34 Hickson Road، المعروف أيضًا باسم 30 The Bond، وعقار 36 Hickson Road المجاور، وهو مبنى تاريخي يعود إلى أوائل القرن العشرين.
- يُعتبر 30 The Bond برجًا مكونًا من تسعة طوابق تم الانتهاء من إنشائه في عام 2004، ويضم شركة Roche كمستأجر رئيسي. تبلغ مساحة العقار 19,500 متر مربع، وكانت نسبة إشغاله 41% حتى ديسمبر، بمتوسط مدة إيجار 0.6 سنة. وقد قدرت Dexus قيمته بنحو 264 مليون دولار أسترالي.
- أما 36 Hickson Road، فيتكون من مبنيين بمساحة إجمالية تبلغ 1,100 متر مربع، ومؤجر لوكالة التسويق الرقمي البريطانية Jaywing. كان هذا العقار جزءًا من مجمع أعمال الغاز التابع لشركة Australia Gas Light Company سابقًا. ووصلت نسبة إشغاله إلى 89% في ديسمبر، بمتوسط مدة إيجار 1.1 عام، وقُدرت قيمته بـ 19.5 مليون دولار أسترالي.
وبلغ التقييم المستقل المجمع للأصول الثلاثة 747.5 مليون دولار أسترالي اعتبارًا من ديسمبر، مما يضع سعر صفقة يوم الاثنين عند 715 مليون دولار أسترالي، بعد خصم 4.3% للحجز. وبموجب هذا التعويض، تدفع BGO وشركاؤها ما يقرب من 11,940 دولارًا أستراليًا للمتر المربع الواحد للمحفظة.
ويتم تقسيم دفعة التعويضات البالغة 715 مليون دولار أسترالي إلى شريحتين: حوالي 67% تستحق عند التسوية المتوقعة في أكتوبر 2026، رهناً بشروط تشمل موافقة مجلس مراجعة الاستثمار الأجنبي الأسترالي (FIRB). وقد وافقت Dexus على تأجيل سداد الثلث المتبقي لمدة 30 شهرًا من تاريخ التسوية، مع احتساب فائدة سنوية بنسبة 6.25% على الرصيد المؤجل.
حملة Dexus لسحب الاستثمارات
تأتي هذه الصفقة ضمن استراتيجية Dexus المعلنة لسحب الاستثمارات من صندوق العقارات بالجملة الخاص بها، كجزء من خطة أوسع لجمع 2 مليار دولار أسترالي من مبيعات الأصول. وقد أشارت الشركة إلى أنها تتقدم على جدولها الزمني لتحقيق هذا الهدف بحلول نهاية السنة المالية 2027.
صرّح روس دو فيرنت، الرئيس التنفيذي والعضو المنتدب لمجموعة Dexus، في بيان له: يوضح إعلان اليوم نهجنا المنضبط في إدارة رأس المال والوفاء بالتزاماتنا تجاه حاملي الأوراق المالية. وأضاف: لدينا محفظة استثمارية عالية الجودة، وتُظهر هذه المعاملات قدرتنا على تأمين السيولة بالسعر الذي يمثل علاوة كبيرة على ما هو متضمن في سعر أوراق Dexus المالية.
تأتي هذه الصفقة بعد تقارير إخبارية محلية في الشهر الماضي أشارت إلى أن الشركة التي تتخذ من سيدني مقرًا لها كانت تجري محادثات لبيع برج المكاتب الواقع في 480 Queen Street في بريسبان بقيمة تقارب قيمته الدفترية البالغة 680 مليون دولار أسترالي. ويُقال إن Dexus تبحث عن فرص لتقليل نسبة الأصول المكتبية في محفظتها وتقليل مديونياتها.
وفي يونيو الماضي أيضًا، أعلنت الشركة أنها أطلقت مراجعة استراتيجية لأعمال صناديق البنية التحتية الخاصة بها، بعد أن أيدت المحكمة العليا في نيو ساوث ويلز إشعارًا افتراضيًا يتطلب البيع الإجباري للأسهم في شركة Australia Pacific Airports Corporation، وهي شركة تسيطر عليها Dexus وتمتلك مطار ملبورن ومطار لونسيستون الإقليمي.
خاتمة: مستقبل واعد للاستثمار العقاري
تُعد هذه الصفقة مثالًا بارزًا على الحيوية المستمرة لسوق العقارات الأسترالي، خاصة في قطاع المكاتب عالية الجودة. إنها تعزز مكانة BGO كلاعب رئيسي في المنطقة وتُمكن Dexus من تحقيق أهدافها الاستراتيجية في إعادة هيكلة محفظتها وتقليل المديونيات. ومع استمرار النمو الاقتصادي في أستراليا والطلب على المساحات المكتبية الحديثة، يبدو أن الاستثمار في هذا القطاع لا يزال يحمل فرصًا واعدة للمستثمرين ذوي الرؤى الثاقبة.